Uit: Cash Today

Maandag 12 november 2007 Door: Wim van der Kleijn

Hans Wiegel neemt groot risico
Oplichtingspraktijken en een stagnerende vastgoedmarkt hebben het risicobesef bij de kopers van weer helemaal terug gebracht. Hans Wiegel schaatst als adviseur een scheve schaats. Hij is gewaarschuwd.

[Dion Bartels, woordvoerder van de Vereniging Vastgoedpartipanten (VVP) volgt deze zaken nauwgezet. Maar het zou jammer zijn als beleggers zich van deze producten af zouden keren, zegt bijvoorbeeld Geert de Groot, directeur van Het Hollandsch Effectenkantoor, die constateert dat het procentuele aandeel vastgoed bij zijn beleggende cliënten de laatste jaren gegroeid is. Maar goed onderzoek blijft volgens hem nodig om het kaf van het koren te scheiden, waarbij hij vooral de nadruk legt op goed beheer, en dus op het management van een fonds. Het belang van dit laatste zag je bijvoorbeeld bij Van Boom & Slettenhaar en WaardeVastGoedHolland, die verschillende van hun besloten fondsen succesvol hebben afgesloten.

Intussen heeft Dion Bartels als woordvoerder van de Vereniging Vastgoed Participanten (VVP) gewezen op verschillende problemen. Zijn advocatenkantoor vertegenwoordigt, met een collega als advocaat, de belangen van circa 200 gedupeerde beleggers die obligaties Golden Sun Resorts hebben gekocht van de verdwenen firma Hooghuys & Versteeghe (Bartels schat het totaal aantal gedupeerde beleggers op 700).

Hans Wiegel gewaarschuwd
Hij waarschuwde echter ook Hans Wiegel die reclame maakt voor vastgoedobligaties in Bouwstate III. De VVP volgt dit kantoor met enige argwaan, omdat men geen lid wil worden van een van de branche-organisaties (Stichting Transparantie Vastgoedfondsen of Vereniging Vastgoedfondsen) en zich onttrekt aan het toezicht van de AFM door participaties uit te geven vanaf € 50.000. Bartels merkt overigens op dat op het vastgoed waarin Bouwstate belegt vooralsnog niets is aan te merken.

Maar hij vindt het kwalijk dat Wiegel de obligaties in feite aanprijst, en tegelijk als voorzitter van Zorgverzekeraars Nederland groot gezag heeft bij een belangrijke doelgroep: specialisten en andere artsen. Bartels waarschuwt ook dat Wiegel hiermee het risico loopt persoonlijk aansprakelijk te worden gesteld voor een eventueel echec met die vastgoedobligaties.

Royal Dubai in gevarenzone
Het advocatenkantoor van Bartels heeft trouwens ook Royal Dubai (Van Puijmbrouck BV) gesommeerd inzicht te geven in het bestaan van contractpartners, de benodigde vergunningen te tonen en een overzicht te geven van ontvangen en geïnvesteerde gelden. Omdat daar niet op wordt gereageerd, vreest het advocatenkantoor dat ook hier problemen dreigen. Zolang echter rente op de ingelegde obligaties wordt betaald, is een gang naar de rechter wegens wanprestatie geblokkeerd.

Om dit te doorbreken doet Bartels een beroep op de zogenaamde terugkoopgarantie. Dat betekent dat beleggers 15% van hun inleg verliezen. Als Van Puijmbrouck echter nalaat de overige 85% terug te betalen, kan de participant alsnog naar de rechter en daarbij zijn (volledige) inleg terugvorderen. Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Mist rond taxaties
Op een congres van de Register Vastgoed Taxateurs zette Bartels bovendien onlangs vraagtekens achter de manier waarop taxaties slecht of niet gecommuniceerd worden door ook vooraanstaande aanbieders van vastgoedparticipaties als Annexum. Hij zette ook vraagtekens achter transacties van eveneens gerenommeerde aanbieders als Boom & Slettenhaar en Hanzevast (voorheen MPC Capital). "Hoe mooier de foto's, hoe dikker de brochures, hoe vaker je in het programma van Harry Mens op RTL 7 komt, hoe slechter het product", zei hij ook. Harry Mens werd hier overigens boos over en dat leverde op dat Bartels wat moest inbinden.

Zijn grote kritiekpunt was echter dat niemand tussentijds weet wat zijn of haar participaties waard zijn. Het gaat toch meestal over woningen, winkels en kantoren in Nederland die makkelijk ook tussentijds te taxeren zijn. Niet weten wat vastgoed tussentijds waard is, is ook een belemmering, aldus Bartels om een soort 'marktplaats' voor tweedehands participaties te creëren. Want dan moet je op zijn minst iets weten over de waarde van het onderliggende vastgoed.

Beheer belangrijk
Dat sluit ook aan op de opmerking van Geert de Groot van Het Hollandsch Effectenkantoor dat beheer misschien wel de belangrijkste factor is bij vastgoedfondsen: "Een belegging in een besloten vastgoedfonds kan er prima uitzien, maar waar het op aan komt is dat je aan het einde van de looptijd minimaal je ingelegde geld terugkrijgt. Dan gaat het erom dat de beheerder tijdig huurcontracten heeft verlengd, zodat je dan niet met een gebouw komt te zitten dat misschien half leeg staat omdat de huurcontracten niet verlengd zijn, en dat dus niet of moeilijk verkoopbaar blijkt. Bij diverse fondsen zie je dat men de eerste jaren de in het prospectus geprognosticeerde rendementen weet te halen, na een jaar of vijf zie je bij sommige fondsen dat de rendementen achterblijven bij de prognoses. Dit heeft nagenoeg altijd te maken met leegstand als gevolg van geëxpireerde huurcontracten"

Desgevraagd zegt De Groot dat hij overigens wèl vragen van zijn relaties heeft gekregen over Golden Sun Resorts, maar dat er na enig onderzoek al vrij snel duidelijk was dat er de nodige twijfels waren. Geen van zijn cliënten heeft, voor zover hij weet, daarom op dit fonds ingeschreven. Hij zegt hier verder over: "Wij hebben een vergunning van de AFM om op te mogen treden als vermogensbeheerder en vermogensadviseur. Uit hoofde van de op ons rustende zorgplicht selecteren wij de vastgoedfondsen voor onze relaties daarom zo zorgvuldig mogelijk. Wij doen altijd uitgebreid onderzoek. Als er bijvoorbeeld een nieuw vastgoedfonds op de markt komt van een onbekende partij, zullen wij daar heel terughoudend in zijn, omdat een track record ontbreekt. Dat is een verschil met menig particulier. Die ontbreekt het vaak aan voldoende marktkennis en mogelijkheden om de uitgevende instelling goed te screenen. In diverse gevallen worden door individuele beleggers dan ook onverantwoord grote risico's genomen."

Gunstige exit
Hoe belangrijk beheer is, is door verschillende partijen intussen in de praktijk aangetoond. Bartels mag bijvoorbeeld twijfels hebben over de waarde waarvoor het vastgoed van Boom & Slettenhaar is verkocht, de beleggers zijn er goed uit gesprongen. In mei en in september 2007 hebben de participanten uit 12 vastgoed-CV's besloten tot verkoop van het vastgoed. De participanten van de diverse CV's behaalden met hun belegging indirecte rendementen van gemiddeld 15,8% De jaarlijks gemiddelde totaalrendementen varieerden van 5,7% tot 30,9%. Herbelegging is mogelijk in het nieuwe fonds met doorlopende verhandelbaarheid B&S Vastgoed Nederland NV.

Een ander voorbeeld van geslaagde exitregelingen (zoals het beëindigen van besloten fondsen wordt genoemd) is te zien bij WaardeVastGoedHolland (WVGH). Daar zijn intussen zeven fondsen afgesloten, met gemiddelde rendementen van 7% tot 16,6% per jaar. Vooral de fondsen SnowWorld I en II (de skipistes in Landgraaf) vallen daarbij op met een gemiddeld (contant) rendement van resp. 13,9% en 14,3% per jaar, omdat er nogal wat scepsis was onder vastgoedwatchers over dit uitstapje van WVGH naar de leisure markt. Andries de Boer, directeur, ziet echter in de leisure markt een welkome aanvulling op de mogelijkheden en verwacht hier zeker mee door te gaan, net zoals hij veel verwacht van de markt voor ouderen. WVGH is actief met seniorencomplexen en boekt ook hier bovengemiddelde resultaten, ten dele voor besloten groepen investeerders.

Nieuwe introducties in de vorm van vastgoed CV's stagneren, omdat volgens De Boer vastgoedobligaties aantrekkelijke voordelen kunnen hebben voor beleggers. Ook is WVGH actief in deze markt met al twee emissies met Duitse winkels als onderpand (de laatste werd in 2007 zelfs 300% overtekend!). Een derde emissie met een effectief rendement van circa 8% staat gepland in december a.s.
Daarnaast is de emissiekalender voor 2008 en 2009 al goed gevuld door de aangegane strategische samenwerkingsverbanden die geïnitieerd zijn door de nieuwe commerciële directeur bij WVGH, de heer KeesJan ten Hove, voorheen werkzaam bij SNS Property Finance. Hij had dankzij zijn uitgebreide netwerk in de vastgoedwereld trouwens ook een belangrijk aandeel in de succesvolle exit van een aantal fondsen.